Accueil particuliers > Logement > Location immobilière : obligations du propriétaire bailleur > Location immobilière : travaux à la charge du bailleur Fiche pratique Location immobilière : travaux à la charge du bailleur Vérifié le 09 décembre 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) A la mise en location, le bailleur doit délivrer un logement (vide ou meublé) en bon état. Durant le bail, les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (petites réparations et entretien courant à la charge du locataire) ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, sont à la charge exclusive du bailleur. Il a l'obligation de les les faire réaliser. S'il ne le fait pas, le locataire dispose de voies de recours. Durant le bail A la mise en location Tout replier Tout déplier Travaux à la charge du bailleur Le bailleur a une obligation d'entretien et de réparation du logement qu'il loue pendant toute la durée du bail, en dehors des réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur : Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (installation d'un digicode, ...) Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste, ...) Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante, ...) Travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent Entretien des toitures et façades végétalisées À notercertains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure. Avant de réaliser les travaux Informer le locataireAvant le début des travaux, le propriétaire a l'obligation d'informer le locataire de leur réalisation. Il doit adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.Cette notification doit obligatoirement préciser : la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique...) et leur mode d'exécution (date de début, durée, nécessité d'accès etc...).Si ces travaux sont urgents (exemple : chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour leur préparation et leur réalisation. Il n'est pas obligé de permettre l'accès les samedis, dimanches et jours fériés.Dédommager le locataireLe locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.Par ailleurs, si les travaux : présentent un caractère abusif ou ne sont pas conformes aux conditions définies dans la notification de travaux ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement pour demander : l'interdiction des travaux entrepris ou l'interruption des travaux entrepris ou la résiliation du bail, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable. Où s’adresser ? Tribunal judiciaire ou de proximité Si le propriétaire ne fait pas les travaux RecoursLe locataire est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît.Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations. Modèle de document Réclamer au propriétaire l'exécution de grosses réparations Accéder au modèle de document Institut national de la consommation (INC) Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir : une commission départementale de conciliation, ou le greffe du tribunal. Où s’adresser ? Tribunal judiciaire ou de proximité Attention : même si le bailleur n'effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer. SanctionS'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut : contraindre le bailleur à les exécuter, autoriser le locataire à les réaliser lui-même, à charge pour le bailleur de le rembourser, accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Toutefois, le bailleur et son locataire peuvent s'accorder en vue de sa remise en état. Tout replier Tout déplier Obligation de mettre en location un logement en bon état Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement qui est notamment : en bon état d'usage et de réparations, et doté d'équipements en bon état de fonctionnement. Exception Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise : la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter, la manière dont leur montant est imputable sur le loyer, la durée de cette imputation, et, en cas de départ anticipé du locataire, les conditions de son dédommagement. Textes de référence Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 6 Obligations du bailleur Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 7 Information du locataire et adaptation du logement Code civil : article 1755 Travaux en cas de vétusté ou force majeure Code civil : articles 1714 à 1751-1 Articles 1719, 1720, 1723 et 1724 : obligations bailleur, interdictions bailleur, réparations urgentes Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent Logement décent Décret n°2016-1282 du 29 septembre 2016 sur les travaux d'adaptation du logement aux personnes handicapée ou en perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire Travaux d'adaptation Réponse ministérielle du 9 novembre 2018 sur l'entretien des toitures et des façades végétalisées Services en ligne et formulaires Réclamer au propriétaire l'exécution de grosses réparations Modèle de document Attestation de travaux d'amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à une participation du locataire du parc public Formulaire Attestation de travaux d'amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à une participation du locataire du parc privé Formulaire Questions ? Réponses ! Le locataire doit-il accorder un droit de visite à son propriétaire ? Qui est responsable des dégradations d'un logement en cours de location ? Quelles sont les voies de recours dans un litige locatif ? Dégradations causées lors d'un cambriolage : que doit faire le locataire ? Location meublée ou vide : quelles différences ? Et aussi Entretien courant et "réparations locatives" à la charge du locataire Logement Logement décent Logement Pour en savoir plus Caractéristiques du logement décent Legifrance Travaux d'adaptation (handicap, perte d'autonomie) et contrat d'assurance Institut national de la consommation (INC) Votre logement : qui répare, qui entretient ? Ministère chargé du logement